Gayrimenkul sektörü tarafından uzun süredir beklenen değişiklik Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yapıldı.
SPK’nın “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği”ndeki değişikliği Resmi Gazete’de yayımlandı.
Buna göre, gayrimenkul yatırım fonlarının, kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açılırken, söz konusu olan yatırım projeleri “bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı” projeler ile sınırlandırıldı.
GYF kurulmasına imkan sağlayan esasların belirlendiği düzenleyeme göre, mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam olduğu ve bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu hususları değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak için GYF’ler kurulabilecek.
REKLAM
Kurulan bu fonların unvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ibaresine yer verilmesi zorunlu olacak.
Proje GYF portföyleri, yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve sınırlı sayıda para ve sermaye piyasası araçlarından oluşacak. Tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinden en geç 3 yıl içerisinde tebliğ taslağında belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunlu olacak.
Yatırımcıların korunması için fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların, karşı taraf kamu kurumları ya da kamu bankaları olmadığı takdirde teminat altına alınması öngörülürken, inşaat işlerini yapacak müteahhidin yeterliliğine ilişkin olarak ilgili yönetmelikte düzenlenen müteahhitlik yetki belgesine sahip olma şartı aranacak.
Katılma payı ihracının veya fona iadesinin ayni olarak gerçekleştirilmesi proje gayrimenkul yatırım fonları için de mümkün olacak.
REKLAM
Yapılan değişiklikte GYF’lerin şemsiye fon yapısında da sadeleşmeye gidildi.
Buna göre, menkul kıymet yatırım fonlarına benzer şekilde, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla bir şemsiye fona bağlı farklı GYF’ler oluşturulabilmesine imkan tanındı.
GYF’lerin ihraç belgelerinin yalnızca fonlara ilişkin genel esasları içerecek şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilirken, GYF’lere ilişkin daha önce bilgilendirme dokümanlarında yer alan detaylar kurucular tarafından yatırımcılarla imzalanacak fon ihraç sözleşmesinde yer alacak.
Düzenlemede olası yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçilmesi amacıyla da değişikliklere yer verildi.
Katılma payları yalnızca fon süresinin sonunda nakde dönüştürülebilen fonlarda, yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki bilgilendirme dokümanı değişikliklerinin yapılabilmesi için değişikliğe onay vermeyen yatırımcılara fondan çıkış hakkı tanınması zorunlu tutuldu.
REKLAM
Yatırım komitesi üyelerinin aldığı kararlarla sınırlı olmak kaydıyla sorumlu olmasına ilişkin değişiklik de yapılırken, mevcut fonlardan portföyleri Proje GYF’lere uygun olanlar değişikliğinin yürürlüğe girmesinden itibaren 1 ay içinde Proje GYF’ye dönüşmeleri için SPK’ya başvuru yapabilecek.
BAKAN ŞİMŞEK: KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN FİNANSMANINDA VE KONUT ARZININ ARTIRILMASINDA ÖNEMLİ BİR ENSTRÜMAN OLACAK
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, geçtiğimiz aylarda yaptığı açıklamada, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF) kurulmasına ilişkin düzenlemeyle ilgili, “Kurul tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacak. Konut arzının artmasıyla birlikte konut fiyatlarının yukarı yönlü piyasa baskısı azalacak ve böylelikle konuta erişilebilirlik her kesim için kolaylaşacak.” diye konuştu.
Şimşek, gayrimenkul yatırım fonlarının, yeni düzenlemeden önce bu projelere yatırım yapamadığına ve gayrimenkullerin inşaat işlerini üstlenemediğine işaret ederek, SPK’nin düzenlemesiyle bu kısıtların ortadan kalkacağını söylemişti.
REKLAM
Gayrimenkul yatırım fonlarının, artık kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapabileceğini aktaran Şimşek, “Böylece proje gayrimenkul yatırım fonları, portföylerine üzerinde proje geliştirilecek arsa ve gayrimenkul projelerini dahil edebilecek. Düzenlemede ayrıntılı şekilde yer alacak şartları sağlayan bu yatırım fonları, ünvanlarında ‘proje’ ibaresine yer verecek ve ‘proje gayrimenkul yatırım fonu’ olarak anılacak. Bu açılardan proje gayrimenkul yatırım fonları, portföylerine proje dahil edemeyen mevcut gayrimenkul yatırım fonlarından farklı bir içeriğe sahip olacak.” ifadesini kullandı.
Bakan Şimşek, SPK tarafından hayata geçirilecek projenin, yatırımcıların proje kaynaklı risklerinin azaltılabilmesi amacıyla teminat mekanizması getirdiğini, böylece fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan haklarını da güvence altında tutacağını belirterek, “Bu düzenleme ayrıca fon faaliyetleriyle ilgili yatırım kararını etkileyebilecek değişikliklerde yatırımcılara fondan çıkış hakkı getirecek ve böylelikle yatırımcı mağduriyetlerinin önüne de geçilecek.” değerlendirmesinde bulunmuştu.
Yatırımcıların, proje bitiminde gayrimenkulün satışından ya da kirasından gelir elde edebileceği gibi ayni çıkış yaparak ev sahibi olma imkanına da sahip olabileceğini aktaran Şimşek, gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin de şu bilgileri paylaşmıştı:
“SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 184 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Halihazırda portföyü oluşan 149 fon varken, bu fonların portföy büyüklüğü ise 82,7 milyar lira civarında. Yeni düzenlemeyle bu fonların sayısının artması da bekleniyor. Fonların teminat temelli sağlam yapısı sayesinde gayrimenkul proje üretimi güvenle hayata geçirilebilecek. Yatırımcılar bu güven ortamında kooperatifçilik mantığıyla küçük birikimlerini değerlendirerek konut sahibi olabilecekler.”
“FİYATLARIN DÜŞÜŞ EĞİLİMİNE GEÇMESİNE KATKI SAĞLAYACAK”
Düzenlemeyle toplumda genel anlamda tasarruf eğiliminde artış beklendiğine de dikkati çeken Şimşek, şunları kaydetmişti:
“Düzenleme, kentsel dönüşümün finansmanında ve konut arzının artırılmasında önemli bir enstrüman olacak. Bu yatırım fonları, gerek geliştirecekleri projeler gerekse diğer projelerden alabilecekleri konut nitelikli bağımsız bölümlerle konut piyasasında arz hareketliliğini artıracak ve böylelikle fiyatların düşüş eğilimine geçmesinde çok büyük katkılar sağlayabilecek. Bu canlanma, konut piyasasının geneline yayılacak. Düzenleme, konut üreticilerinin ihtiyaç duyacakları finansmanı, sermaye piyasalarından temin edebilmeleri için de çok değerli bir alternatif oluşturacak. Böylelikle, tasarruf sahipleri küçük birikimlerini gayrimenkul projelerinde değerlendirebilecek.”
GYODER BAŞKANI ÇEKİCİ: SEKTÖRÜ DURGUNLUKTAN ÇIKARABİLİR
Uzun süredir gündemlerinde yer alan değişikliğin açıklanmasının ardından GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konuyu değerlendirdi. Çekici’nin açıklaması şöyle:
Türkiye konut piyasası son dönemde yaşanan tıkanıklığa rağmen Avrupa’da en büyük pazar. OECD ülkeleri arasında da Amerika’dan sonra ikinci sırada. Ancak sektör finansal açıdan sıkışmış durumda. Bankacılık sistemine bağlı bir gayrimenkul sektörü var; finansa erişim çok sınırlı…Konuta talep canlı ama fiyatlanan arz ile mevcut talep bir türlü buluşamıyor. Arz yönlü ciddi bir konut krizi kapıda…
Gelişmiş ülkelerdeki benzer enstrümanlar ile bu sorunu çözmemiz gerekiyor. Çözüm yollarından biri de Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (PGYF). Konut üretimine ve kentsel dönüşüm süreçlerine katkı sağlaması beklenen proje gayrimenkul yatırım fonu düzenlemesinin de yakın zamanda hayata geçmesiyle birlikte GYF sayısının 2024 yılı sonunda 200’ün üzerinde olması öngörülüyor.2022 ve 2023 yılları GYF’ler açısından büyüme yılı oldu. İhraç belgesi onaylanmış olan GYF sayısı 2022 yılı sonunda 95 iken bu sayı 2023 yılı sonunda 134’e ulaştı.
İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar dahil olmak üzere toplam 142 gayrimenkul yatırım fonu bulunmaktadır. GYF büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre %9,0 artış göstererek 82,7 milyar TL seviyesine ulaşmıştır. GYF pazarı toplam büyüklüğünün, 2018 yılı son çeyreğinden itibaren her çeyrek pozitif yönde arttığı gözlemlenmektedir. 2024 yılının ilk çeyrek rakamları, 2023 yılının aynı çeyreği ile kıyaslandığında GYF Pazar büyüklüğü son bir yıllık periyotta %121,7 büyüme gerçekleştirerek 34,2 Milyar TL seviyesinden75,8 Milyar TL büyüklüğe ulaşmıştır
Dünyanın gelişmiş ülkelerinde GYF’lerin geçmişi 100 yılı aşıyor. Borsaya açık olan GYF’lerin tarihi ise 1960’lı yıllarda Amerika Birleşik Devletleri’nin öncülüğü ile başladı. Sadece Avrupa Kıtası’nda bulunan gelişmiş ülkelerdeki kurulmuş olan GYF ortalaması 1.000’in üzerinde. Bu nedenle Türkiye’deki mevcut sayı yeterli değil. Ayrıca dünyada bulunan GYF’lerin inşaat yapma veya altyapı projelerine de yatırım yapabilme gibi olanakları bulunuyor. Bu nedenle gelişmiş ülkelerdeki GYF sayısı ve büyüklüğü Türkiye’nin çok üstünde. Gayrimenkulün menkulleştirilerek likiditasyonun arttırılmasında önemli rol oynayan GYF’ler önümüzdeki yıllarda da daralan gayrimenkul sektörünün tekrar açılması ve canlanması için önemli bir rol oynayacak. Özellikle proje gayrimenkul yatırım fonları kentsel dönüşüm ile konut üretimine katkı sağlayacak. Daralan piyasaya cansuyu olacağını söyleyebilirim. Ayrıca bozulan fiyat dengelerinin de düzelmesinde etkili bir rol üstleneceğine dair
inancım sonsuz..
“FİYAT DİSİPLİNİ VE GÜVEN ORTAMI OLUŞACAK”
Bu düzenleme ile sektörde kurumsallaşma süreci de olumlu etkilenecek.Ayrıca sektörün en önemli ihtiyacı olan ‘fiyat ve güven disiplini’ oluşmasına önemli ölçüde destek olacak. Ayrıca yatırım yapılan her ürün SPK değerlemesine tabi olacağından şeffaflık ve objektiflik sağlanacak.
GYF’ler değerleme raporları üzerinden alım – satım ve kiralama gibi işlemleri yapılmaya devam ettikçe gelir temalı bir akışın oluşacağı yani gayrimenkulun operasyon katmanından da yararlanılacağı ortadadır. Ayrıca veri kaynaklarının da artması, endeks ve istatistiklerin oluşması, gri noktaların azalmasına hizmet edecek ve yabancı yatırımcıyı çekme yönünde fayda sağlayacaktır. Şeffaf ve profesyoneller ile yönetilen GYF’lerin, yatırımcıların karar alma süreçlerinde kolaylık sağlayacağı aşikardır.
ERDEN TİMUR: SEKTÖRÜN 6-7 YILDIR UĞRAŞTIĞI BİR KONU İDİ
SPK’nın yaptığı düzenlemeyi değerlendiren Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, şu ifadeleri kullandı:
“Çok önemli bir hamle, zaten sektörün 6-7 yıldır uğraştığı bir konu idi. Bir taraftan kurumsal finansmanı güçlendirecek, bir taraftan bireyleri projelere ortak edecek. Dolayısıyla bireyler daha da ulaşılabilir şekilde gayrimenkul yatırımcısı olabilecek. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (PGYF), daha disiplinli, daha sağlıklı bir sektöre dönüşümde çok önemli bir fayda sağlayacak.
“YURT DIŞI FİNANSMAN GELMESİNDE KATKI SAĞLAYACAK”
Bizim de Nef olarak Gayrimenkul Yatırım Fonu’muz var. Onu da PGYF’ye çevirme ve yeni PGYF’ler kurarak yatırımları bu şekilde yapmak önceliğimiz olacak. Türkiye’ye sadece yurtiçi finansman değil, yurtdışı finansmanın da gelmesinde çok önemli katkı sağlayacak. Belki başta ufak adımlarla da olsa, yıllara sari her yıl bunu göreceğiz. Sonrasında büyüyecek ve daha da önemlisi kurumsal bir yapıya dönüştürecek.”
AYCAN FENERCİOĞLU: DÜZENLEME SEKTÖRÜN ÖNÜNÜ AÇACAK
Fenercioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu ise yapılan değişiklikle ilgili şunları söyledi:
“Biliyorsunuz, SPK, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde önemli değişiklikler yaptı, yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulamayacağına ilişkin yasak kaldırıldı, projeden gayrimenkul yatırım fonu kurulmasının da önü açıldı.
Sektörümüz adına çok önemli gördüğümüz bu düzenleme, gayrimenkul sektörüne önemli katkı sağlayacak. Kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle finansman noktasında yaşanan sıkıntı, sektörde bir durgunluk yaratmıştı. Bu nedenle düzenleme sektörün önünü açacak.
Bu uygulamanın yurt dışında çok sayıda örneği var zaten, Türkiye’de de başarıyla uygulanacağını düşünüyoruz. Düzenleme, kentsel dönüşümden sosyal konut ihtiyacına ve arz sıkıntısının giderilmesine kadar birçok alanda katkı sağlayacak. Konut arzının yanı sıra kentsel dönüşümü de hızlandıracak bu düzenlemeyi çok önemsiyoruz. Düzenleme ile birlikte her iki tarafta da verimli bir finansman modeli hayata geçmiş oldu, düşük maliyetli finansmana erişim herkes için cazip olacak. Hali hazırdaki gayrimenkul yatırım fonlarımızla birlikte yeni yönetmeliğe uygun şekilde hızlı adımlar atacağız.”